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Guía práctica para comprar una vivienda

16-06-2017

Es posible que muchos de vosotros, en algún momento de vuestra vida, os planteéis comprar una vivienda. Naturalmente, es un paso muy importante que hay que meditar bien y sobre el cual todos hemos recibido opiniones o consejos.

En este post me gustaría ofreceros mi visión más práctica sobre este tema. Probablemente habréis oído muchas cosas al respecto, pero es posible que algunos aspectos importantes pasen a menudo más desapercibidos.
Es posible que muchos de vosotros, en algún momento de vuestra vida, os planteéis comprar una vivienda. Naturalmente, es un paso muy importante que hay que meditar bien y sobre el cual todos hemos recibido opiniones o consejos.

En este post me gustaría ofreceros mi visión más práctica sobre este tema. Probablemente habréis oído muchas cosas al respecto, pero es posible que algunos aspectos importantes pasen a menudo más desapercibidos.

1. El entorno

Por entorno me refiero por una parte al barrio en que estará situada la vivienda, pero también al edificio en sí mismo (en el caso de un piso).  Respecto al barrio, es importante que nos guste, cómo no, pero también que se adapte a nuestras necesidades en cuanto a transporte, servicios, planes urbanísticos para el barrio...
 
También es conveniente valorar el edificio. Muchas veces nos centramos en la vivienda en sí misma y olvidamos valorar otros aspectos muy importantes como el estado del edificio, su estructura (e.g. ¿se trata de un edificio que podría tener cemento aluminoso?), sus instalaciones, la previsión de obras en la finca, la cuota de comunidad o la convivencia con los vecinos.

Contemplando todos estos aspectos de antemano podréis valorar más adecuadamente si esa vivienda es para vosotros o si debéis seguir buscando.

Consejo práctico:

Es importante conocer cómo afecta el plan urbanístico tanto a la finca en la que vais a vivir, como al entorno. Según cómo sea esta afectación podría llegar incluso a impedir cierto tipo de obras en vuestra finca, si en algún momento queréis realizarlas, o variar las condiciones de la zona si van a incorporar zonas verdes, nuevas calles o equipamientos.

2. Aspectos generales de la vivienda

Por aspectos generales me refiero esencialmente a 4 aspectos: orientación, altura, ventanas y puertas y superficie. Si os parece, os los detallo un poco más:

Orientación

Es un aspecto imprescindible. La orientación determina cuanta luz tendréis en casa, pero también tiene implicaciones muy importantes respecto a la eficiencia energética. Por ejemplo, un piso con orientación oeste recibirá mucha luz de tarde, por lo que será muy caluroso en verano, con sus implicaciones de cara a refrigeración.

Altura

Debéis valorar si para vosotros es importante que un piso sea alto y tenga vistas. Hay personas que dicen no poder vivir sin vistas desde el balcón de su casa, pero además es un aspecto importante de cara a la seguridad y posibles riesgos.

Ventanas y puertas

Estos son los elementos que establecen la comunicación de nuestra vivienda con el exterior, y de ellos dependen aspectos tan importantes como el aislamiento de la misma, la protección acústica, la visibilidad o la luminosidad. Al final, todo ello contribuirá a nuestra calidad de vida, por lo que valorar si la vivienda cumple con nuestros requisitos al respecto es un paso importante previo a la compra de la misma.

Superficie

Es posible que nos encontremos en la situación de no poder comprar un piso tan grande como quisiéramos. Sin embargo, os recomiendo que os fijéis esencialmente en dos cosas. En primer lugar, estad atentos a los metros cuadrados con que se anuncia la vivienda. Por desgracia es muy habitual que se utilicen los metros cuadrados construidos (incluyen los tabiques, los patios de instalaciones, etc) para promocionar un piso. Sin embargo, lo que necesitáis son los metros cuadrados útiles (grosso modo son los que se pueden pisar), es decir, de los que dispondréis realmente. Suelen ser un 85% del total de los metros construidos pero no dejéis de preguntar abiertamente sobre este tema pues puede variar mucho. Por otra parte, fijaros también en la relación entre superficie y distribución de la misma. Dos pisos con los mismos metros cuadrados pero con distribuciones distintas pueden dar resultados muy diferentes. Esto se debe a que las posibilidades distributivas de un piso cambiaran mucho dependiendo de la cantidad de fachada que tenga, la forma del piso o la situación de los baños y cocina. Es por esta razón por la que a veces pisos más pequeños pueden tener muchas más posibilidades y un mejor aprovechamiento que otros más grandes.

Consejo práctico:

Si no tenéis claro cómo valorar estos aspectos es aconsejable contactar con un profesional para que los estudie por vosotros. Una valoración profesional detallada previa a la compra de una vivienda es siempre una buena inversión.

3. La vivienda con sus detalles

Aquí es donde deberéis valorar todos los aspectos que queráis reformar o cambiar antes de entrar a vivir. Me refiero a la distribución interior, al sistema de calefacción, al estado de las instalaciones de agua, electricidad y gas, al tipo de acabados utilizados para el suelo, ventanas, persianas, tabiques... Este es el momento de imaginar cómo puede quedar vuestra casa y evaluar qué queréis cambiar y qué no. Sin embargo, según cuales sean las instalaciones de origen, hacer cambios puede ser muy caro. Es por ello que es importante que sepáis de dónde partís y cuánto os puede costar la inversión para conseguir la vivienda de vuestros sueños.

Consejo práctico:

A veces es posible hacer todos los cambios antes de entrar a vivir, pero no siempre es así. Si no podéis permitiros adaptar toda la vivienda a vuestra medida de entrada os aconsejo que establezcáis una lista de prioridades en base a dificultad de la reforma, coste y estado actual de la vivienda. Así podréis decidir qué debéis cambiar primero y qué puede esperar. A veces vale la pena empezar por lo más difícil para después no tener tantas molestias al hacer cambios una vez ya estéis viviendo allí.

Consejo práctico:

Cuando penséis en vuestras necesidades, contemplad tanto vuestro momento actual como vuestras perspectivas de futuro (familia, proyección laboral, etc), pues normalmente una vivienda se disfrutará durante muchos años.


4. Aspectos legales

Naturalmente, esta no es mi especialidad, por lo que mi primer consejo en este aspecto es que contactéis con un abogado especialista en compra-venta de vivienda para que os asesore debidamente.

Una vez dicho esto, es cierto que hay algunos aspectos legales que conviene que conozcáis para evitar sorpresas de última hora. Por ejemplo, es importante que sepáis el estado de cargas del piso (hay algún embargo sobre él?), si hay alguna denuncia en el edificio que os pueda involucrar de algún modo o quien es el titular registral.

5. Aspectos técnicos

La cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es el documento que confirma que se puede vivir en aquella casa; es decir, que cumple la normativa de habitabilidad y además es sólida y estable. Es obligatoria en cualquier compra-venta o alquiler de vivienda. Os dejo el enlace del Ayuntamiento de Barcelona al respecto, donde os explica un poco más los detalles.

El certificado de eficiencia energética (CEE)

El certificado de eficiencia energética, sin entrar en detalle, es el documento oficial que informa sobre el consumo energético necesario de un edificio para llevar a cabo su función en condiciones normales. Es decir, para una vivienda, el consumo de calefacción, aire acondicionado, gas, etc. También es obligatoria en cualquier compra-venda. Adjunto el enlace de la Generalitat donde se explica un poco más el trámite.

La inspección técnica del edificio (ITE)

Sería algo parecido a la ITV pero enfocada a Edificios de vivienda. Es un informe que un técnico ha llevado a cabo tras inspección visual donde se valora el estado de conservación del edificio y sus posibles lesiones. Están obligados a tenerla los edificios de viviendas plurifamiliares a partir de una cierta antigüedad. Os dejo el enlace al respecto del Ayuntamiento de Barcelona donde podréis ver si el edificio de vuestro interés debería tenerla o no.

Bien, espero haber aclarado algo y haberos sido de ayuda. Sé que podría haber muchos otros detalles a considerar, pero espero que esta guía práctica os pueda ayudar y orientar un poco más. Al final se trata de buscar el equilibrio adecuado para vosotros entre vuestras necesidades, vuestras ilusiones y vuestro bolsillo.

Espero vuestros comentarios en Facebook!

Si tenéis alguna duda o queréis que hable de algún tema en más profundidad no dudéis en preguntarme!!

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